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出租不动产增值税应纳税额如何计算？

（一）法规依据：

《暂行办法》第三条：（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

《暂行办法》第四条 小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（二）明确事项：

1.一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（1）计税方法选择问题：

①一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

②一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，按11%的税率计算应纳税额。

（2）预缴税款问题：

①如果选择简易计税，应按照5%的征收率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

②如果选择一般计税，应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

2.小规模纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：

（1）适用征收率问题：根据相关规定，小规模纳税人性质不同，适用的征收率也不同：

①单位：出租不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。

②个体工商户：出租不动产（不含出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

③其他个人：出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

（2）预缴税款问题：

①单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房）、其他个人出租非住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

②个体工商户和其他个人出租住房，按照以下公式计算应预缴税款：

应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

3.申报纳税地点问题

（1）单位和个体工商户出租不动产：

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（2）其他个人出租住房：

向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

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