房地产企业营改增预缴公式?
在营业税制下,房企预售环节的应纳税所得额=(预收账款×预计毛利率)-预交营业税及附加-预交土增税 -期间费用。
而营改增后,增值税较营业税的变化有2点:
1、销售收入由含税价变为不含税价。基于增值税“价税分离”的特点,房企销售款应剔除增值税销项税额后确认收入。因此,房企预售款计算应税所得时,是否需要“价税分离”,已成为税企争议的问题之一。
2、房企预售收入须预缴3%增值税。增值税与所得税类似,对房企预售款要求预征税款,不同于增值税的应纳税额,预售环节缴纳的是预征增值税,计算公式为:预征增值税=预售款/(1+增值税税率)× 3%预征率。因此,预征增值税能否于计算应税所得时扣除,也是税企争议的重要问题之一。
综合以上观点,理论上,房企对预售环节的应纳税所得额的算法存在2种可能:
方法一:(预收账款 × 预计毛利率)-预交增值税 -预交城建税附加 -预交土增税-期间费用
方法二: 预收账款/(1+增值税税率)× 预计毛利率-预交城建税附加-预交土增税-期间费用
以上两种理解(简称“方法一”、“方法二”)的差异在于,
1、是否对预收账款进行增值税“价税分离”;
2、预缴的增值税能否在所得税前扣除。
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