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房地产土地增值税的计算如何处理?

根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》规定,在具体计算增值额时,要区分以下几种情况进行处理:

第一,对取得土地或房地产使用权后,未进行开发即转让的,计算其增值额时,只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用,以及在转让环节缴纳的税金.这样规定的目的主要是抑制"炒"买"炒"卖地皮的行为.显然,这种情况没有规定加计扣除项目.

第二,对取得土地使用权后投入资金,将生地变为熟地转让的,计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金.这样规定,是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发.需要纳税人注意的是,这种情况虽然可以加计扣除,但在计算转让土地使用权加计扣除项目时,仅是对开发成本加计扣除,对土地成本价款不加计扣除.

第三,对取得土地使用权后进行房地产开发建造的,在计算其增值额时,允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金,并允许加计20%的扣除.这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报,以调动其从事正常房地产开发的积极性.需要纳税人注意的是,在计算开发建造房屋转让销售的加计扣除项目时,不仅允许对开发成本加计扣除,对土地成本价款也允许加计扣除.

第四,转让旧房及建筑物的,在计算其增值额时,允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度折扣率后的价值),以及在转让时缴纳的有关税金.这主要考虑到如果按原成本价作为扣除项目金额,不尽合理.而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响,比较合理.从中也可以看出,这种转让旧房的情况也不允许加计扣除.

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