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土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

第二步：不需要征收土地增值税的7种情形

1、房地产开发企业将开发的房产转为自用或者用于出租等商业用途，如果产权没有发生转移，不征收土地增值税。

2、个人之间房地产的互换自有居住用房的行为，经过当地税务机关审核，可以免征土地增值税。

3、房地产的重新评估，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税征税范围。

4、房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。

5、房地产的代建行为，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收性质，故不在土地增值税征税范围。

6、企业兼并转让房地产，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，免征收土地增值税。

7、房地产的抵押，这种情况下房产的产权、土地使用权在抵押期间并没有发生权属的变更，因此对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。

第三步：需要缴纳土地增值税的7种情况

1、房地产的交换;

2、存量房地产买卖;

3、转让国有土地使用权;

4、抵押期满以房地产抵债;

5、合作建房，建成后转让的;

6、地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让;

7、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分红、偿债、换取非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

第四步：土地增值税税率表
       凡在我国境内转让房地产并取得收入的单位和个人，除税法规定免税的以外，均应依照土地增值税条例规定缴纳土地增值税。