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房地产开发企业"拆一还一"的税务处理?

房地产企业“拆一还一”的涉税处理一直是困扰广大财务人员的问题，尤其营改增后相关文件令财务人员眼花缭乱，为此会计学堂作为财税人员知识共享平台，针对房地产企业“拆一还一”业务的常见问题进行梳理并做出解答，希望对您有所帮助。

 房地产企业的的“拆一还一”业务主要涉及到增值税、土地增值税、企业所得税问题。整体上看无论是那个税种均要视同销售，但计税价格的确定有区别。

但是目前对于增值税的处理总局上没有文件明确，对于土地增值税和企业所得税都有相应的规定。具体税种处理请见下文：

1、增值税：营改增后，对房企“拆一还一”模式下视同销售的计税价格尚未有总局层面的文件，那么计税价格是平移营业税政策按成本价为计税价额呢？还是按照安置协议价格呢？还是按照市场公允价格呢？如果选择按照成本价或安置协议价格，税局是否可以以价格明显偏低为由进行调整？如何应对？

关于计税价格，因为总局没有文件，各地规定很有差异，建议及时与当地主管局沟通，以免产生争议。但是，我们认为，在通常情况下，房地产企业拆迁补偿实行房屋产权调换方式，不属于视同销售，也不属于价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的行为，无论是收入还是拆迁补偿费财税处理是一致的，无须纳税调整。

2、企业所得税：

根据国税：第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

 (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

 (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

 拆一还一，属于典型的非货币交易，属于所得税法中的视同销售，销售价款按市场价确认，于开发产品所有权或使用权转移时确认收入的实现。关于计税成本的确定，房地产公司用自建商品房抵偿应付拆迁补偿款的行为，要按公允价值对所还原的商品房视同销售确认收入，同时以相同金额确认作为房地产开发计税成本的拆迁补偿费。

3、土地增值税

根据国税文件规定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

 根据国税函规定，房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》规定确认收入。

以上规定和所得税的规定一致，应以市场价确认收入。同时，确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

以上就是小编针对【房地产开发企业"拆一还一"的税务处理】这个问题进行的解答，希望对您帮助，如果想了解学习更多会计实操、税收实务问题，可以关注“金沙集团官网”公众号，进入会计实务交流群，免费答疑。