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       物业公司各项代收费用的涉税处理?

一、水费

1.税额计算

根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》规定,提供物业管理服务的纳税人,向服务接受方收取的自来水水费,以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额,按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税.

也就是通常所说的差额纳税,即向业主收取的水费减去向自来水公司支付的水费之后的差额按照3%的征收率计算缴纳增值税.如果差额为负数,则可在下个月申报时抵减.

但是物业公司随水费收取的污水处理费免征增值税;随水费收取的水资源税不征收增值税.

2.开票

水费进行了差额纳税,那么如何开票呢?是否只能开具差额部分的发票呢?还是可以全额开票?

国税总局以及河北省国税局关于全面推开营改增有关政策问题的解答中均有明确说明:纳税人向服务接受方开具增值税发票时,收取的水费可按3%的征收率全额开具增值税专用发票或者普通发票.

除此之外,对于收取的污水处理费选择"免税",收取的水资源税税款信息在发票备注栏注明,该增值税发票可作为纳税人缴纳水资源税的会计核算原始凭证.

二、电费

提供物业服务的纳税人收取的电费,没有特殊政策.按照物业公司适用的征收率计算缴纳增值税,一般纳税人按照17%的征收率以销项税额抵减进项税额后计算缴纳增值税;小规模纳税人以销售额按照3%的征收率计算缴纳增值税.可全额开具增值税专用发票或普通发票.

三、暖气费

暖气费收费方式

物业公司收取的暖气费一般分为三种情况:

第一种情况,为上述严格意义上的代收费用,即按照市政供暖的收费标准向业主收取暖气费之后转交给热力公司,如业主需要收据,可直接向业主开具收据,如业主需要发票,需热力公司直接向业主开具发票.此种情况下,物业公司无需缴纳增值税.

第二种情况,是物业公司以高于市政供暖的收费标准向业主收取暖气费,并且热力公司直接将发票开具给物业公司,物业公司再向需要发票的业主开具发票.那么此种情况下,物业公司的行为属于转售暖气的应税行为.

第三种情况,物业公司有自己的供暖设备,自行生产自行供暖,自行定价向业主收取暖气费.此种情况下,物业公司作为热力生产企业生产并销售热力产品,属于增值税的应税应为.

2.不同方式下如何缴纳增值税

上述的第一种情况物业公司收取的暖气费属于代收行为,因此无需缴纳增值税.

第二种和第三种情况下增值税如何缴纳  财税《关于供热企业增值税、房产税、城镇土地使用税优惠政策的通知》规定:

对供热企业向居民个人(以下统称居民)供热而取得的采暖费收入免征增值税.

向居民供热而取得的采暖费收入,包括供热企业直接向居民收取的、通过其他单位向居民收取的和由单位代居民缴纳的采暖费.

免征增值税的采暖费收入,应当按照《中华人民共和国增值税暂行条例》第十六条的规定单独核算.通过热力产品经营企业向居民供热的热力产品生产企业,应当根据热力产品经营企业实际从居民取得的采暖费收入占该经营企业采暖费总收入的比例确定免税收入比例.