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　　案情简介

　　2015年3月份，税务机关对某外资企业往年度税费缴纳情况进行了评估检查。该外资企业2012年度租用某化工厂的房产(该房产所占土地为集体所有)用于经营，2012年末该外资企业与该化工厂签订了集体土地使用权上的房产购买协议，其中房产价值为300万元，土地面积为12000平方米(该土地等级为二等，年单位税额为3元/平方米)，但该外资企业一直未办房产和土地手续，与此同时该外资企业在2013年度在这集体土地上建造了一幢厂房但一直未竣工。税务机关通过检查发现：自2013年至2014年为止，该外资企业房产税已经按照规定缴纳，但是一直未缴纳土地使用税。检查人员询问了企业法人和会计，他们反映，该企业自2013年至今，购入的厂房一直闲置，期间自建厂房也未竣工达到可使用状态，土地属于集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续，所以该纳税人认为企业不应该缴纳土地使用税。

　　税法分析

　　财政部、国家税务总局《关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕56号)规定：在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。江苏省地方税务局《关于明确集体土地城镇土地使用税纳税人的批复》(苏地税函〔2011〕240号)中也明确，对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地，并已办理土地使用权流转手续的，城镇土地使用税由拥有土地使用权证的单位和个人缴纳;对于在城镇土地使用税征收范围内使用集体所有建设用地，但未办理土地使用权流转手续的，城镇土地使用税由实际使用人即最终使用土地的单位和个人缴纳。

　　本案中，该外资企业与该化工厂签订了集体土地使用权上的房产购买协议，从而对集体土地使用权上的房产(不动产)拥有了所有权，同时该外资企业又在该集体土地上建房，由此可以看出：该外资企业实际上已经在使用租入的集体土地，应由该外资企业(实际使用人)缴纳土地使用税。因此，税务机关检查人员按照上述政策规定，一方面对于该外资企业进行了政策宣传，另一方面对于该纳税人近两年未交的土地使用税7.2万元及其滞纳金进行了查补并追征。