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销售不动产土地增值税计算方法

土地增值税应纳税额=土地增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

土地增值额=应税收入-扣除项目合计

1.房地产企业的扣除项目包括5项,分别是:

(1)取得土地使用权所支付的金额,包括地价款和有关费用.

(2)房地产开发成本,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用.

(3)房地产开发费用,即销售费用、管理费用和财务费用.扣除方法取决于财务费用中利息的处理.

(4)与转让房地产有关的税金.房地产开发企业扣除的税金是:城市建设维护税和教育费附加.房地产开发企业印花税不能单独扣除.

(5)财政部规定的其他扣除项目.对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除.

只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%.

加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%

2.土地增值税计算步骤:

(1)确定转让不动产性质及扣除项目

(2)汇集扣除项目合计=5项扣除加总

(3)计算土地增值额=应税收入-扣除项目合计

(4)确定增值率=增值额/扣除项目合计,根据增值率找土地增值税税率

(5)计算应纳税额=增值额*税率-扣除项目合计*速算扣除系数
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