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房地产企业怎么规避资本交易涉税风险?

在历年的全国税收专项检查工作中,房地产及建筑安装业都被列入指导性检查项目.从历年的税务检查工作安排部署来看,资本交易事项所涉及的税收问题经常是检查的重点内容之一,如何规避其税务风险,房地产企业非常关注.

随着全国税务机关对资本交易查处案例数量和查补金额的逐年上升,企业资本交易面临的税务风险骤然增加,防范资本交易中的税务风险,已成为众多房地产企业面临的一个共同课题.

面对各级税务机关开展的税务稽查和税务检查,房地产企业应主动作为,积极应对,决不能心存侥幸,对已实际发生的各类涉税风险事项,要采取一切措施和想尽一切办法予以弥补、完善和依法纠正,认真做好事后涉税风险的管控.同时,按照企业长期发展战略目标要求,必须完整地做好对各类涉税风险事项的事前、事中、事后的管控,才有利于维护企业的合法利益,让企业健康发展,才能更顺利通过各级税务稽查和税务检查.

在事前,应做足功课,练好内功.一方面,应该全面、准确掌握并正确运用好行业相关税收政策.企业应当根据自身涉及的行业、经营业务范围等相关情况,全面了解和准确掌握好相关税收政策.比如,财政部、国家税务总局发出的《关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税〔2015〕5号)明确规定,该政策不适用于房地产开发企业.因此,企业要结合企业实际,按照税收政策的适用范围和条件进行正确运用.要知道,对我国的税收政策的理解和掌握要分税种一一对应,不能以一税种的计税收入、计税成本认定依据代替另一税种的计税收入、计税成本认定依据,各税种有各税种的认定标准、申报程序和具体管理要求,这也是很多纳税人容易产生误区的地方.

另一方面,应该加强与税务机关的沟通与联系.实事求是地讲,我国出台的一些税收政策线条粗糙、表述歧义多,该明确的未明确.比如,现行土地增值税征管有关法规、部门规章和规范性文件都规定,无偿建造的"公共配套设施"建造成本,是计算土地增值税的扣除项目,而"实际发生"并取得"合法凭证"是作为土地增值税扣除项目认定的底线.然而,多数房地产企业在"项目清算"后期才建造的无偿"公共配套设施",建造成本怎样扣除问题不得而知.此类问题造成了税企之间理解不同,各地执行不一的现象.因此,房地产企业应根据自身经营业务的不同情况,在具体业务发生时,及时、主动向主管税务机关咨询,准确了解和掌握税收政策的具体执行口径,有效规避税务风险.

在事中,房地产企业应积极建立税务风险内部管控机制.具体来说,在内部管理体系上,对有条件的房地产企业,应尽可能设立内部专司税务风险管理的岗位和人员,对重大投资、资产交易、股权变动、资产重组等事项,建立由企业财务、税务、内审共商决策机制,强化企业涉税风险的内部管理与控制;对不具备设置专岗专人从事内部税务风险管控的房地产企业,发生重大经营事项时,应积极主动邀请主管税务机关的相关专业人员参与,及时咨询和了解相关税务处理规定,也可聘请社会税务专家团队参与决策,变被动应付为主动作为,变事后被动应对风险为事前积极控制风险.
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在事后,房地产企业应建立税务风险的定期"体检"制度.鉴于房地产企业连年被列为税收专项检查的对象,房地产企业在每个纳税年度,都应当进行一次税务风险"体检",特别要利用好每年企业所得税汇算清缴的机会,组织企业精干力量或聘请专业的税务中介力量,认真开展对企业财务、税收等情况的清查,从中发现企业各类税务风险并及时采取措施.从实践来看,这是一种很好的税务风险定期"体检"方式,当年的税务风险当年就可以发现并应对,有利于维护企业的合法利益.

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