青岛市城市更新和城市建设税费政策指引
前 言
青岛市城市更新和城市建设攻坚行动已列为2022年青岛市党代会及政府工作报告的重要内容。为认真贯彻全面落实青岛市委市政府关于城市更新工作和城市建设攻坚行动的战略部署，促进城市低效用地再开发，集约节约利用土地资源，提升城市功能，青岛市税务局会同青岛市城市更新和城市建设总指挥部整理编写了《青岛市城市更新和城市建设税费政策指引》。
根据《青岛市人民政府推进城市更新工作的意见》及《青岛市城市更新和城市建设三年攻坚行动》的工作任务，本指引暂分为5类、13个事项、42个场景。大类分别是历史城 区保护更新，重点低效片区(园区)开发建设，旧城旧村旧厂房改造，市政设施建设(交通基础设施、停车设施及公园城市建设，地铁建设及沿线开发建设)、城市更新与城市建设其他相关事项。
本指引基于相关重点工作任务，以改造环节为时间链条，力求全税(费)种、全周期梳理青岛市城市更新和城市建设过程中，征地、拆迁、安置、建设、施工等涉及的增值税及附加、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税等税务政策规定，可作为青岛市城市更新和城市建设过程中相关主体办理涉税事宜的政策参考。供货方提供货物、劳务、服务等，按规定依法申报缴纳相关税费。因篇幅限制，本指引暂不涉及。
本指引根据国家相关法律、行政法规以及青岛市城市更新和城市建设工作情况适时修订。
本指引依照有权部门主动公开的国家相关法律、行政法规、税务规范性文件等编纂。可作为政策参考,不构成约束性规范。涉及的具体政策内容，以有权机关发布的法律、行政法规、税务规范性文件的正式文本为准。未尽事宜，按照税收法律、行政法规及相关规定执行。
本指引发布后，国家相关法律、行政法规、上级文件等对相关事宜作出规定的，以有权机关的规定为准。
国家税务总局青岛市税务局
青岛市城市更新和城市建设总指挥部
2022年6月
一、历史城区保护更新
以保护、保留、利用、提升为指导，持续推进历史城区保护更新，让历史城区焕发新生机，成为全国历史城区保护更新典范。
由政府投资主导，专业经营单位参与，保留现有建筑主体结构和适用功能，完善道路铺装、绿化景观等配套设施和建筑修缮，重塑产业与空间关系。涉税场景包括改造场景等。
事项1项。
1.1事项改造施工
1.1.1改造场景
1.1.1.1工程施工企业
增值税及附加
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
印花税
按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
个人所得税
根据《中华人民共和国个人所得税法》《国家税务总局关于印发〈建筑安装业个人所得税征收管理暂行办法〉的通知》(国税发〔1996〕127号)规定：
承包建筑安装业各项工程作业的承包人取得的所得，应区别不同情况计征个人所得税：经营成果归承包人个人所有的所得，或按照承包合同(协议)规定，将一部分经营成果留归承包人个人的所得，按经营所得项目征税;以其他分配方式取得的所得，按工资、薪金所得项目征税。
从事建筑安装业的个体工商户和未领取营业执照承揽建筑安装业工程作业的建筑安装队和个人，以及建筑安装企业实行个人承包后工商登记改变为个体经济性质的，其从事建筑安装业取得的收入应依照经营所得项目计征个人所得税。
从事建筑安装业工程作业的其他人员取得的所得，分别按照工资、薪金所得项目和劳务报酬所得项目计征个人所得
1.1.1.2专业经营单位
根据《财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委关于养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠政策的公告》(财政部 税务总局 发展改革委 民政部 商务部 卫生健康委公告2019年第76号)规定，专业经营单位在参与老旧小区改造过程中，在计算应纳税所得额时，减按90%计入收入总额;承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税;为社区提供养老、托育、家政等服务的机构自有或其通过承租、无偿使用等方式取得并用于提供社区养老、托育、家政服务的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，专业经营单位参与老旧小区改造过程中，对取得所有权的设施设备等配套资产改造所发生的支出，可作为该设施设备的计税基�。垂娑铺嵴劬刹⒃谄笠邓盟八扒翱鄢�;所发生的维护管理费用，可按规定计入企业当期费用税前扣除。
二、重点低效片区(园区)开发建设
启动低效用地相对集中的重点片区(园区)开发建设，以点带面带动低效用地再开发，让城市焕发新生机。
政府通过招标等公开方式征选合作企业，承担片区的全面改造，合作企业负责具体拆迁工作、垫付征地拆迁补偿款。完成拆迁后，合作企业以出让方式直接取得改造街区的国有土地使用权，所支付拆迁费用抵减其应向政府缴交的地价款。涉税场景包括拆迁补偿、土地出让、房地产开发销售等。
事项1项全面改造
2.1全面改造
2.1.1拆迁补偿场景
2.1.1.1被征收单位或个人(原权属人)
增值税
(1)根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
(2)根据《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条规定，土地所有者依法征收土地，并向土地使用权者支付土地及相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条规定、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第十一条规定，对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税。
契税
根据《山东省人民代表大会常务委员会关于山东省契税具体适用税率和免征或者减征办法的决定》规定，对于纳税人因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，《决定》按照货币补偿或者产权调换两种情形分别作出规定：选择货币补偿用以重新购置土地、房屋，且成交价格不超过货币补偿的，免征契税;成交价格超过货币补偿的，对差价部分按照规定征收契税。选择产权调换而重新承受土地、房屋权属，且不交纳产权调换差价的，免征契税;交纳产权调换差价的，对差价部分按照规定征收契税。
企业所得税
(1)被征收单位的房产、土地被政府直接征收，并取得货币补偿，对纳入政府城市更新改造，取得县级以上(含县级)批复文件的情况，符合《国家税务总局关于发布〈企业政策性搬迁所得税管理办法〉的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》(国家税务总局公告2013年第11号)规定的，可适用政策性搬迁的相关规定进行处理：企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁(不超过五年)的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。
(2)若不适用政策性搬迁规定的，按照《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的相关规定处理：取得的拆迁补偿收入(含货币或非货币)，应计入企业所得税收入 总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。
个人所得税
根据《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)规定，对被拆迁人按照国家有关规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。
2.1.1.2合作企业
增值税
根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。合作企业按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。合作企业提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整等费用，允许计入土地增值税扣除项目。
企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，合作企业为取得土地使用权所发生的房屋拆除、土地平整费用，作为土地开发成本进行税务处理。
2.1.1.3工程施工企业
增值税及附加
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
印花税
按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按产权转移书据征收印花税。
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
2.1.2土地出让场景
2.1.2.1自然资源规划管理部门
印花税
根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。
增值税
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第(三十七)款规定，土地所有者出让土地使用权免征增值税。
2.1.2.2合作企业
增值税
合作企业如果属于房地产开发企业并开发房地产项目，向政府部门支付土地价款，按《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)的相关规定处理。房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
土地增值税
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，合作企业实际缴纳的土地出让金，计入土地增值税扣除项目。
契税
根据《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(2021年第23号)规定：土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。
印花税
根据《中华人民共和国印花税法》规定，土地出让权出让书据按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。
企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定，作为土地开发成本进行税务处理。
2.1.3房地产开发、销售场景
2.1.3.1合作企业
增值税及附加
合作企业销售自行开发的房地产项目应缴纳增值税。采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间申报缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。另根据《财政部 税务总局关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》(财政部 税务总局公告2022年第15号)规定，自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税;适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。
土地增值税
根据《青岛市地方税务局关于贯彻落实〈山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法〉若干问题的公告》(2018年第4号)规定：房地产开发企业转让经政府批准建设的保障性住房和拆迁返还住房取得的收入，暂不预缴土地增值税，但应当在取得收入后次月15日内到主管税务机关申报、备案。
城镇土地使用税
根据《国家税务总局关于通过招拍挂方式取得土地缴纳城镇土地使用税问题的公告》(2014年第74号)规定，通过招标、拍卖、挂牌方式取得的建设用地，不属于新征用的耕地，纳税人应按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税〔2006〕186号)第二条规定，从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起 缴纳城镇土地使用税。
印花税
按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。对房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据按按照价款的万分之五征收产权转移书据印花税。
企业所得税
根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发〔2009〕31号)规定处理。
2.1.3.2工程施工企业
增值税及附加
根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定，工程施工企业提供建筑物拆除、土地平整、建筑物修缮等服务，应按建筑服务缴纳增值税。同时按相关规定缴纳城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加。
印花税
按照《中华人民共和国印花税法》规定，改造主体公司签订建筑安装合同，应按照“建设工程合同”税目，按照价款的万分之三征收印花税。
企业所得税
根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定，施工企业从事建筑、安装、装配工程业务等各项收入，应计入企业所得税收入总额，发生与取得收入有关的、合理的支出，可在计算应纳税所得额时扣除。企业从事上述劳务持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现。
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