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国家税务总局中山市税务局关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告

国家税务总局中山市税务局公告2022年第1号        2022-01-27

　　根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)和《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(粤地税发[2010]105号)的有关规定，现就调整我市房地产开发项目土地增值税预征率公告如下:

　　一、我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

　　二、除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

　　三、房地产开发项目的土地增值税首次纳税义务发生时间在本公告施行之前的，可选择按照《中山市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》(中山市地方税务局公告2010年第1号)或本公告执行。房地产开发项目的土地增值税首次纳税义务发生时间在本公告施行之后的，按照本公告执行。

　　本公告自2022年3月1日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局中山市税务局

2022年1月27日

　　附件：

国家税务总局中山市税务局土地增值税预征率确定方法及流程

　　一、我市房地产开发项目的土地增值税预征率(以下简称“预征率”)，以该房地产开发项目每平方米平均售价和每平方米扣除项目金额为依据，计算每平方米增值额和增值率，按适用土地增值税税率计算每平方米应缴税款，以每平方米应缴税款占每平方米平均售价的百分比再乘以70%确定。

　　预征率统一以0.5%为间距。百分比在间距中的，取最接近数值确定预征率。按上述方法确定的预征率，低于2%的按2%进行预征，高于10%的按10%进行预征。

　　二、每平方米平均售价=∑[各房屋类型每平方米平均售价÷(1+增值税适用税率)×各房屋类型对应可售建筑面积]÷∑各房屋类型对应可售建筑面积。

　　各房屋类型，是指住宅类型、商业类型、车位类型以及其它类型。

　　三、每平方米扣除项目金额根据房地产开发项目的有关资料，归集各项成本费用，按可售建筑面积分摊计算。具体包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　1.建筑安装工程费，由税务机关按照中山市土地增值税扣除项目金额标准计算确定。

　　2.拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，由税务机关根据计算确定的建筑安装工程费按扣除比例确定;扣除比例按照我市已出具清算结论的房地产开发项目相关数据平均值测定。

　　(三)房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的10%计算扣除。

　　(四)财政部规定的其他扣除，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的20%计算扣除。

　　(五)与转让房地产有关的税金。

　　四、预征率确定流程：先由纳税人填报工程量、可售建筑面积、取得土地使用权所支付的金额及销售价格等项目数据(以下简称“项目数据”)，再由税务机关通过政府部门信息共享数据审核确认，最后由税务机关通过计算机系统按照统一的数据模型运算确定。

　　纳税人未按照规定的期限报送项目数据的，税务机关直接使用政府部门信息共享数据，通过计算机系统按照统一的数据模型运算确定。

　　纳税人对税务机关审核确认的项目数据有异议的，应在规定期限内提供佐证材料，经税务机关确认的，予以调整。

　　纳税人对税务机关参照中山市土地增值税扣除项目金额标准计算确定的户内装修成本有异议的，应在规定期限内提供佐证材料，经税务机关确认的，予以调整。

　　五、预征率实行动态调整机制，每自然年度终了后的1个月内，税务机关根据房地产开发项目每平方米平均售价的变动情况调整预征率。

　　六、税务机关确定预征率后，向纳税人依法送达《税务事项通知书》。

关于《国家税务总局中山市税务局关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》的解读

　　现将《国家税务总局中山市税务局关于调整中山市房地产开发项目土地增值税预征率的公告》解读如下：

　　一、制定《公告》依据

　　根据《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)第二条规定“除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%”以及《转发国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》(粤地税发[2010]105号)第二条规定“各级税务机关应结合当地土地增值税清算的实际税负、房价的上涨等因素，对土地增值税预征率进行及时调整，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用”，国家税务总局中山市税务局制定了《公告》。

　　二、《公告》的主要内容

　　(一)我市保障性住房项目的土地增值税预征率为1%。

　　(二)除保障性住房项目外，我市房地产开发项目的土地增值税预征率不低于2%。具体每个房地产开发项目的土地增值税预征率由税务机关结合我市土地增值税清算的实际税负、房价等因素按年确定，确定方法及流程见附件。

　　(三)房地产开发项目的土地增值税首次纳税义务发生时间在本公告施行之前的，可选择按照《中山市地方税务局关于调整我市土地增值税预征率和核定征收率的公告》(中山市地方税务局公告2010年第1号)或本公告执行。房地产开发项目的土地增值税首次纳税义务发生时间在本公告施行之后的，按照本公告执行。

　　(四)附件明确了土地增值税预征率确定方法及流程。

　　三、《公告》的生效时间

　　本公告自2022年3月1日起施行。

来源：国家税务总局中山市税务局

发布时间：2022-01-28