国家税务总局肇庆市税务局自然人二手房交易“计税易”
国家税务总局肇庆市税务局 2021-11-03
自然人二手房交易“计税易”——常规买卖
(适用于肇庆市)
| 序号 | 税种 | 业务类型 | 计税公式 | 文件依据（文号） |
| 一、出让人应缴纳的 | ||||
| 1 | 增值税 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） 2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） |
| 个人住房＜2年 |
全额征收：出售全价÷（1+5%）×5% （个人自建自用住房转让免征） |
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| 2 | 个人所得税 |
（1）据实征收：（转让房产收入-房产原值-合理费用）×20% （2）核定征收：转让房产收入×核定征收率（肇庆转让二手住宅1%,二手非住宅1.5%） 免征条件：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字[1994]20号） 3.财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字[1999]278号 ） 4.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号 ） 5.国家税务总局肇庆市税务局关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2021年第8号） |
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| 3 | 土地增值税 |
（1）据实征收：应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 （2）核定征收：应纳税额=转让房产收入×核定征收率（肇庆为5%） 免征条件：从2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税。 |
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号) 3.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 4.国家税务总局肇庆市税务局关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2021年第8号） |
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| 4 | 城市维护建设税 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国主席令第五十一号） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 实际缴纳的增值税税额×（7%/5%/1%）×50% | |||
| 5 | 教育费附加 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.征收教育费附加的暂行规定（国发[1986]50号文件） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 实际缴纳的增值税税额×3%×50% | |||
| 6 | 地方教育费附加 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 按实际缴纳的增值税税额×2%×50% | |||
| 7 | 印花税 | 产权转移：住房免征；非住房征：计税金额×0.05%×50% |
1.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 2.关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
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| 二、买受人应缴纳的 | ||||
| 8 | 印花税 | 产权转移：住房免征；非住房征：计税金额×0.05%×50%； 房屋产权证：5元/本×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 3.关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
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| 9 | 契税 |
计税金额×3%（优惠税率1%、1.5%、2%） 注：1.对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 |
1.广东省契税实施办法（广东省人民政府令第41号） 2.财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税[2016]23号） |
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2021年第二版肇庆市税务局法制科制作
自然人二手房交易“计税易”——离婚析产
(适用于肇庆市)
| 序号 | 税种 | 计税公式 | 文件依据（文号） |
| 一、出让人应缴纳的 | |||
| 1 | 增值税 | 免征 |
1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） 2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） |
| 2 | 个人所得税 | 不征 |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知（国税发[2009]121号） |
| 土地增值税 | 不征 |
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号) |
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| 3 | 城市维护建设税 | 免征 | 1.中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国主席令第五十一号） |
| 4 | 教育费附加 | 免征 | 1.征收教育费附加的暂行规定（国发[1986]50号文件） |
| 5 | 地方教育费附加 | 免征 | 1.财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号） |
| 6 | 印花税 | 产权转移：计税金额×0.05%×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 二、买受人应缴纳的 | |||
| 7 | 印花税 |
产权转移：计税金额×0.05%×50% 房屋产权证：5元/本×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 8 | 契税 | 不征 | 国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复（国税函[1999]391号） |
2021年第二版肇庆市税务局法制科制作
自然人二手房交易“计税易”——无偿赠与
(适用于肇庆市)
| 序号 | 税种 | 计税公式 | 文件依据（文号） |
| 一、出让人应缴纳的 | |||
| 1 | 增值税 | 家庭财产分割免征，其他形式赠与视同转让规定征收或免征。 |
1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） 2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） |
| 2 | 个人所得税 |
1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人：不征 2.一般赠与：对受赠方征收 |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） 3.财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部 税务总局公告2019年第74号 ） |
| 3 | 土地增值税 | 税法列举情形不征，其它情形赠与按规定征收或免征。 |
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号) 3.财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知（财税字[1995]48号） |
| 4 | 城市维护建设税 | 家庭财产分割免征，其他形式赠与视同转让规定征收或免征。 | 中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国主席令第五十一号） |
| 5 | 教育费附加 | 家庭财产分割免征，其他形式赠与视同转让规定征收或免征。 | 征收教育费附加的暂行规定（国发[1986]50号文件） |
| 6 | 地方教育费附加 | 家庭财产分割免征，其他形式赠与视同转让规定征收或免征。 | 财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号） |
| 7 | 印花税 | 产权转移：计税金额×0.05%×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 二、买受人应缴纳的 | |||
| 8 | 印花税 |
产权转移：计税金额×0.05%×50% 房屋产权证：5元/本×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 9 | 契税 | 计税金额×3% | 广东省契税实施办法（广东省人民政府令第41号） |
| 10 | 个人所得税 |
1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹,房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人：不征 2.一般赠与：（赠与合同上标明的赠与房屋价值-赠与过程中受赠人支付的相关税费）×20% ,赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的：税务机关确定的受赠人的应纳税所得额×20% |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） 3.财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部 税务总局公告2019年第74号 ） |
2021年第二版肇庆市税务局法制科制作
自然人二手房交易“计税易”——房屋继承
(适用于肇庆市)
| 序号 | 税种 | 计税公式 | 文件依据（文号） |
| 一、出让人应缴纳的 | |||
| 1 | 增值税 | 免征 |
1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） 2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） |
| 2 | 个人所得税 | 不征 |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知（财税[2009]78号） 3.财政部 税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告（财政部 税务总局公告2019年第74号 ） |
| 3 | 土地增值税 | 不征 |
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号) |
| 4 | 城市维护建设税 | 免征 | 中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国主席令第五十一号） |
| 5 | 教育费附加 | 免征 | 征收教育费附加的暂行规定（国发[1986]50号文件） |
| 6 | 地方教育费附加 | 免征 | 财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号） |
| 7 | 印花税 | 产权转移：计税金额×0.05%×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 二、买受人应缴纳的 | |||
| 8 | 印花税 |
产权转移：计税金额×0.05%×50% 房屋产权证：5元/本×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
| 9 | 契税 | 免征 | 中华人民共和国契税法（中华人民共和国主席令第五十二号） |
2021年第二版肇庆市税务局法制科制作
自然人二手房交易“计税易”——司法拍卖
(适用于肇庆市)
| 序号 | 税种 | 业务类型 | 计税公式 | 文件依据（文号） |
| 一、出让人应缴纳的 | ||||
| 1 | 增值税 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税[2016]36号） 2.国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第14号） |
| 个人住房＜2年 |
全额征收：出售全价÷（1+5%）×5% （个人自建自用住房转让免征） |
|||
| 2 | 个人所得税 |
（1）据实征收：（转让房产收入-房产原值-合理费用）×20% （2）不能提供合法、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的：转让房产收入×3% 免征条件：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 |
1.中华人民共和国个人所得税法 2.财政部 国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知（财税字[1994]20号） 3.财政部 国家税务总局 建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知（财税字[1999]278号 ） 4.国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知（国税发[2006]108号 ） 5.国家税务总局关于加强和规范个人取得拍卖收入征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2007]38号） 6.国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复 （国税函[2007]1145号 ） |
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| 3 | 土地增值税 |
（1）据实征收：应纳税额=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数 （2）核定征收：应纳税额=转让房产收入×核定征收率（肇庆为5%） 免征条件：从2008年11月1日起,对个人销售住房暂免征收土地增值税 |
1.中华人民共和国土地增值税暂行条例（国务院令第138号） 2.中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则(财法字[1995]6号) 3.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 4.国家税务总局肇庆市税务局关于调整肇庆市个人二手房转让个人所得税、土地增值税核定征收率的公告（国家税务总局肇庆市税务局公告2021年第8号） |
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| 4 | 城市维护建设税 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.中华人民共和国城市维护建设税法（中华人民共和国主席令第五十一号） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 实际缴纳的增值税税额×（7%/5%/1%）×50% | |||
| 5 | 教育费附加 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.征收教育费附加的暂行规定（国发[1986]50号文件） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 实际缴纳的增值税税额×3%×50% | |||
| 6 | 地方教育费附加 | 个人住房≥2年 | 免征 |
1.财政部关于统一地方教育附加政策有关问题的通知（财综[2010]98号） 2.广东省财政厅 国家税务总局广东省税务局关于我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（粤财法[2019]6号） |
| 个人住房＜2年 | 按实际缴纳的增值税税额×2%×50% | |||
| 7 | 印花税 | 产权转移：住房免征；非住房征：计税金额×0.05%×50%； |
1.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 2.关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
|
| 二、买受人应缴纳的 | ||||
| 8 | 印花税 |
产权转移：住房免征；非住房征：计税金额×0.05%×50%； 房屋产权证：5元/本×50% |
1.中华人民共和国印花税暂行条例（国务院令第11号） 2.财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号） 3.财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知（财税[2019]13号） |
|
| 9 | 契税 |
计税金额×3%（优惠税率1%、1.5%、2%） 注：1.对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。 2.对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。 |
1.广东省契税实施办法（广东省人民政府令第41号） 2.财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知（财税[2016]23号） |
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| 肇庆市税务局法制科制作 | ||||
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