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国家税务总局福建省税务局关于加强房地产业税源管理的公告

国家税务总局福建省税务局公告2018年第4号                 2018-6-15

　　为加强房地产税收管理，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)等规定，现就房地产业税源管理有关事项公告如下：

　　一、项目基本信息登记

　　房地产开发企业应自取得《建设工程规划许可证》时起，以《建设工程规划许可证》所载建设项目为单位建立台账，填写《房地产项目基础信息表》(附件1)，并于次月15日前向主管税务机关备案。基础信息发生变动的，应于次月15日前向主管税务机关备案。

　　二、项目建设管理

　　房地产开发企业取得《建筑工程施工许可证》后，填写《房地产项目工程票款情况月报表》(附件2)，于次月15日前向主管税务机关备案，并根据工程票款结算情况更新报表内容。

　　房地产开发企业应要求项目建设方开具增值税发票时按照以下要求规范开具：在“商品和服务名称”栏注明建筑服务名称(有施工许可证的工程，填写许可证上所载的工程名称，无施工许可证的工程，以《建设工程规划许可证》所载的建设项目名称为前缀加上对应的服务内容，如“***绿化工程”)，在“备注”栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)、项目名称(与《建设工程规划许可证》上记载的项目名称一致)。

　　三、项目销售管理

　　房地产开发企业应自发生销售行为的当月起，填写《房地产项目销售情况月报表》(附件3)，于次月15日前向主管税务机关备案，同时按项目归集开票明细信息和销售合同信息留存备查。

　　房地产开发企业发生视同销售房地产项目时，应在发生所有权转移时，将相关信息填入《房地产项目销售情况月报表》。

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产时，应通过增值税发票管理系统开具增值税发票，并按照以下要求规范开具：在“商品和服务名称”栏注明《建设工程规划许可证》上所载的建设项目名称，在“规格型号”栏注明“住房”或“非住房”，在“单位”栏注明标准面积，在“备注”栏注明销售房号、含税合同价款、合同备案编号等信息。

　　四、项目预缴管理

　　房地产开发企业按预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时开具编码为“602”、税率为“不征税”的增值税普通发票，并在收到预收款次月申报期内分别申报预缴增值税和土地增值税。对合同明确采用直接收款方式以及视同销售房地产的，应分别在合同约定的收款时间和视同销售的次月申报期内申报预缴土地增值税。

　　五、增值税土地价款扣除管理

　　房地产开发企业应建立台账(附件4)登记土地价款的扣除情况，可扣除的土地价款包括受让土地时向政府部门支付的土地价款和土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。企业应按月归集确认纳税义务的房地产销售面积，计算土地价款扣除额度并做好土地价款扣除凭证管理。

　　六、其他事项

　　房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，应按上述规定做好各类明细台账，并按主管税务机关要求限期报备(在开通网上电子信息备案前暂按纸质备案办理)，直至项目结束。

　　本公告自发布之日起实施。《福建省国家税务局福建省地方税务局关于加强房地产业税源管理的公告》(闽国税公告2017年第1号)同时废止。

　　特此公告。

　　附件：

　　1.房地产项目基础信息表

　　2.房地产项目工程情况月报表

　　3.房地产项目销售情况月报表

　　4.房地产开发企业土地价款扣除台账

国家税务总局福建省税务局

2018年6月15日

关于《国家税务总局福建省税务局关于加强房地产业税源管理的公告》的政策解读

　　一、有关背景及意义

　　为落实房地产税收一体化管理要求，规范房地产项目和建筑服务等增值税发票开具，加强房地产业税源管理，切实堵塞增值税和土地增值税等税源管理漏洞，根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)等规定，通过制定本《公告》进一步明确房地产业项目基本信息登记、建设管理、销售管理、预缴管理、土地款扣除等事项，通过规范纳税人有关台账设置和房地产项目和增值税发票开具事项。

　　二、明确建立和填报有关台账问题

　　本《公告》要求填报的《房地产项目基础信息表》（附件1）、《房地产项目工程票款情况月报表》（附件2）、《房地产项目销售情况月报表》（附件3）大部分内容为营业税征收时期原有的要求，并根据全面推开营改增试点政策做了调整。《房地产开发企业土地价款扣除台账》（附件4）根据总局公告要求设置。本《公告》对上述台账进行明确，主要是规范填报格式和报送时间，报送时间与纳税申报时间一致。

　　三、明确房地产开发企业预缴增值税问题

　　总局有关文件规定了房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税，并对预收款增值税发票开具问题进行了明确。为加强房地产行业税源管理，统一项目纳税义务发生时间，基于房地产交易实际和可操作性出发，本《公告》对房地产开发企业销售自行开发的房地产时增值税发票开具事项进行了明确，便于纳税人执行。

　　四、关于土地增值税预缴计税依据和申报时间问题

　　一是为方便纳税人计征和申报预缴土地增值税，对除《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(2016年第70号)规定的房地产开发企业采取预收款方式销售以外的土地增值税预缴计征依据与增值税收入确认时间等结合起来，提高税种之间的统一性；二是明确土地增值税预缴申报时间，因为现有规范性文件规定的土地增值税预缴申报时间为“次月10日内”，为方便纳税人办理纳税申报，本《公告》予以明确为次月申报期内。