重庆市资产评估协会2021年度评估机构执业质量检查通报
渝评协[2022]4号 2022-01-25
各评估机构、外地在渝分支机构：
根据财政部、中评协的要求，重庆市评协于2021年7月至12月开展了全市评估机构执业质量检查工作，目前已全面结束。现将评估机构执业质量检查情况通报如下：
一、检查的基本情况
2021年评协共对18家评估机构(含1家外地评估机构在渝分公司)进行了检查，检查面约20%。检查范围以2020年1月至2021年6月开展的资产评估业务及出具的资产评估报告为主，检查内容主要为评估机构的质量控制体系、业务项目质量、职业道德三个方面。
从本次检查情况看，评估机构建立了人事、财务、执业质量控制、评估业务管理、后续教育及培训等基本制度，但仍有部分机构在后续教育、业务承接、业务执行、质量复核等方面制度制定或运行上存在问题，个别机构部分制度未及时按照新的资产评估准则进行修订。部分评估机构评估程序执行不到位，导致工作底稿不完整，对评估结论支持依据不足，评估报告表述不规范，重要事项披露不充分。
纳入本次检查范围的18家机构大部分为中小评估机构，规模�。滴窭嘈徒衔ヒ�。抽查的75份资产评估报告中，企业价值(或净资产)评估报告31份，其中有7份报告采用了两种评估方法评估，其余均采用一种评估方法评估;无形资产评估报告2份，均采用收益法评估;以财务报告为目的的评估报告2份，根据评估对象的具体情况分别采用不同的方法评估;单项资产或资产组合评估报告40份。报告评分情况如下：
| 报告份数 | 60分以下 | 60-70分 | 70-80分 | 合计 | 平均分 |
| 企业价值(或净资产)评估 | 7 | 19 | 5 | 31 | 63.47 |
| 无形资产评估 | 1 | 2 | 3 | 59.73 | |
| 以财务报告为目的评估 | 2 | 2 | 71.10 | ||
| 单项资产或资产组合评估 | 2 | 24 | 13 | 39 | 67.73 |
| 合计 | 10 | 45 | 20 | 75 | 65.74 |
从上表可见，单项资产或资产组合评估评分相对较高，企业价值评估其次，无形资产评估得分较低，总体得分较低。
二、资产评估机构存在的问题
(一)评估报告及工作底稿
1、评估业务承接前的调查与风险分析评价不足。如基本事项记录不完整，资产评估业务风险、独立性及综合分析、评价记录不完整。
2、缺少资产评估委托合同或资产评估委托合同不规范。如：缺少评估机构和委托人住所，评估报告使用范围、违约责任等;合同签约双方签名、盖章及时间等为空白;合同委托评估目的与报告描述评估目的不一致。
3、缺少资产评估计划或计划编制过于简略。评估计划未能涵盖现场调查、收集整理评估资料、评定估算等主要程序，缺少时间安排及缺少主要评估程序、评估方法、技术方案等要素，安排评估人员全部为非签名资产评估师。
4、缺少必要现场调查、询价记录和调查记录不完整：
(1)对实物资产的现场勘察记录过于简单粗略，仅有资产数量记录，无资产现状描述，无勘察时间、勘察人员和领勘人员签名等。
(2)企业价值评估业务中没有进行必要的访谈，未根据评估项目具体情况，确定合理的现场调查方式，询问、函证、监盘、勘查等重要程序记录不完整或出现错误。
(3)询价记录不完整或引用信息存在逻辑错误。如询价记录缺少主要信息，询价资料来源记录、询价时间和询价人员签名记录不完整。
5、收集的评估资料不完整，评估使用的资料核查验证不充分：
(1)对资产权属、存在性、状态等资料收集不完整。
(2)企业价值评估中未收集企业历史沿革、现状、发展前景、相关宏观、区域经济、公司执行的会计制度、税收政策等资料。
(3)评估使用的资料核查验证不充分。如重要权属证明、利用审计成果、审计函证、重要取价参数，底稿中未体现分析说明及确认的核查验证过程。
6、评定估算无详细计算、分析过程
(1)实物资产无测算表，或测算表中重要参数的确定无依据或说明。
(2)采用收益法评估企业价值时，收入、成本、费用、资本性支出、折旧摊销等参数预测依据不足;对收益期限预测、折现率测算依据不充分;对运营资金的分析、测算过程，盈余资产、非经营性资产、负债分析不够充分或无分析过程。
7、管理类工作底稿不完整
部分项目缺少明确评估业务基本事项、业务承接风险评价、客户报告签收等管理类工作底稿，底稿不能反映公司质控体系要求的相应承接流程;以报告签发流转表代替三级复核，底稿中无重大问题复核、处理记录，底稿不能反映公司已进行内部审核的轨迹。
8、评估工作底稿不规范
企业价值评估项目底稿中无资产、负债清查评估程序表;工作底稿未编制索引号、没有分类归档;部分项目重要勘查记录、询价记录和评定估算过程未同时形成纸质文档并归档，或者电子档案与纸质文档不一致;电子档案归档保存不完整、不规范。
9、评估报告中资产评估报告委托人、被评估单位和资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人概况介绍内容不完整。
10、评估报告中评估目的与所对应的评估对象和评估范围不匹配
如评估目的为“股权转让”，而评估对象和评估范围为“申报资产扣除申报负债的净额”;评估目的为“股份制改造”，而评估对象为“股东全部权益”。
11、评估报告中评估对象与评估范围不清晰、描述不准确
(1)评估中混淆评估对象，评估对象是“股东全部权益”还是“企业净资产”界定不清楚，如评估对象为股东全部权益，评估结论为净资产评估结论。
(2)企业价值评估中评估范围的表述应为“报表内的资产和负债”不准确，应该为被评估单位的全部资产和负债。
(3)单项资产或资产组合评估中，未详细描述评估对象法律权属状况、经济状况和物理状况。
12、评估报告中评估依据不正确或不完整
经济行为依据不完整，部分报告将资产评估委托合同作为唯一经济行为依据;有的采用的经济行为依据不恰当;部分报告缺少资产评估法等法律法规依据;部分报告取价依据不完整，特别是实物资产评估依据、收益法评估依据缺乏针对性。
13、评估报告中评估方法不恰当或未说明理由
(1)抽查报告除少部分评估项目采用两种方法评估外，大部分仅采用成本法(资产基础法)评估，评估方法选择单一，且评估报告中缺乏对评估方法适用性分析或分析理由不充分。
(2)在采用成本法、收益法或市场法等基本方法下，各资产具体评估方法重要参数思路及演算方法介绍不完整;在采用重置成本法对设备、建(构)筑物进行评估时，部分评估项目未分析考虑是否存在功能性、经济性贬值因素对评估价值产生影响。
14、评估报告中评估假设不合理、不充分或针对性不强
部分报告对评估假设说明较简单，特别是对于收益法评估采用的评估假设针对性不强。有的报告罗列的评估假设与评估结论无关联性，而对一些会影响评估结论需要进行假设的事项却未作假设。如机器设备评估无原地使用或移地使用假设，无委估资产持续使用假设。
15、评估报告中评估报告披露不充分
(1)采用收益法或市场法进行企业价值评估，资产评估报告无影响企业经营的宏观、区域经济因素分析或分析不充分。
(2)报告对特别事项未披露或披露不充分，未对资产可能存在的产权瑕疵事项进行特别提示。
(二)内部治理和职业道德
1、评估机构内部治理和质量控制方面
从本次检查情况看，大部分机构管理制度基本齐备，但制度执行中存在以下一些问题：
部分机构制订的相关执业质量控制制度不完善，个别机构部分制度仍未及时按照《资产评估法》和资产评估准则的规定进行修订和完善，个别机构质量控制体系设计过于简单。
部分机构虽建立三级复核制度，但在实际工作中并未得到有效执行，未能发挥质量控制作用。
部分机构虽然设首席评估师、监管部对质量进行控制，但人员配置过少或能力欠缺，个别机构甚至由不具备资产评估师资格的人员承担审核职责;少部分机构没有设立专门部门或专人进行复核，由评估人员交叉复核。
部分机构在业务执行时未严格执行制度，例如：制度规定的1-2人专职或兼职管理档案，但在档案登记中，存在没有交接记录、交接时间和档案人员签名确认的情况，导致责任不清晰。
部分机构缺少执业人员后续教育制度，或虽建立制度，按照培训制度、培训计划要求进行培训学习，但学习流于形式;部分机构因资产评估业务收入不高，重视程度不足，导致对资产评估专业学习研究力度较差，执业人员对准则学习和理解不深入，执业规范性与准则要求存在较大差距。
部分小型机构虽建立人员考核晋升制度，但对员工定期考核和晋升激励流于形式，部分机构缺少股东进入退出和员工激励等方面的相关制度和规定，股东层固化严重，长年没有新的资产评估师进入股东层，不利于人才、技术力量储备和机构持续健康发展。
2、职业道德方面
检查发现，部分机构资产评估师存在挂名执业的情况，未在评估机构执业，也没有真正参与项目，但仍在评估报告上签字盖章;评估机构所拥有的评估师数量已经不能保证业务发展和质量管理的基本需要，不符合专业胜任能力的要求。个别机构存在业务承接时支付佣金或回扣的现象。
三、检查结果处理
(一)针对被检查评估机构存在的质量控制体系问题和执业质量问题，分别对2家评估机构及6名资产评估师进行了行业惩戒。其中，对质量较差的重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司及资产评估师陈双虎、兰发磊予以通报批评，对另一家评估机构予以严重警告，对4名资产评估师予以警告，对3家评估机构及8名评估师进行了谈话提醒，对3家评估机构限期3个月整改。
(二)组织专题培训，开展帮扶工作。协会于12月底对执业质量较差的50名资产评估师及业务人员组织专题培训，并将对部分执业水平较差的机构开展技术帮扶工作，有针对性地提升执业质量
请各评估机构对照上述问题，认真检查本机构在质量控制体系、职业道德及业务项目质量方面存在的不足及问题，建立健全本机构的质量控制制度并保障有效遵循，以切实提高执业质量。
重庆市资产评估协会
2022年1月25日
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