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拆迁费用非货币性补偿方式怎么处理?

只要有拆迁必会有补偿,而拆迁补偿一般分为货币化补偿方式以及非货币式补偿.

货币补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积计算出补偿费,房地产开发企业依据拆迁合同、付款凭证及税务机关开具的发票,将这部分"拆迁补偿费"计入"开发成本--土地征用及拆迁补偿";

非货币性补偿方式,房地产开发企业与被拆迁人(单位或个人)达成协议,按拆迁面积返还给被拆迁人房产,超过拆迁面积部分按市价或协议价销售给被拆迁人,这就是我们通常所说的"拆一还一"补偿方式,这种补偿方式下,房地产开发企业返还给被拆迁人的房产,大多数企业在会计上一般不作为收入处理,"拆迁补偿费"也未计入"开发成本",在计算土地增值税时,这部分支出也没有作为"房屋开发费用"、"财政部规定的加计扣除20%"的基数.

由于项目完工时实际发生的成本里面包括拆迁时暂估入账的部分成本,这样构成项目的成本(暂估入账部分成本)成为一个循环,导致不能得出真实的计量价格,但可以采用以下几种方式来确定完工时较为接近真实成本的计量价格.

(一)不考虑非货币性补偿部分的成本法

如果发生非货币性拆迁补偿部分涉及金额不多,可以根据会计上的重要性原则,不确认此部分的金额,以项目实际发生的成本剔出暂估入账的成本后的成本计算得出计量价格.

单位计量价格=(项目实际成本-暂估入账成本)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

以上一项目平均成本为基础,用上一项目到本项目完工期间的平均经济增长率来进行修正.

单位计量价格=(上一项目的平均成本+上一项目的平均成本×上一项目至本项目完工时的平均经济增长率)÷可售面积

计量价格=单位计量价格×补偿面积

以主管税务机关或物价部门核定的"成本价"为准.

本方法是利用数学原理及工具建立模型求解得出,所以也称数模求解法.下面通过一个数学命题来介绍该方法的原理及模型:

假设:某房产开发公司开发a项目的全部成本为2000万元,开发的建筑面积为18000平方,其中:可用于对外销售部分面积为15000平方,用于拆迁补偿部分面积为3000平方,由于拆迁补偿部分对价成本我们不知道,设定为m,那么整个项目的开发成本为2000+m;则有下列等式成立:

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