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房地产企业汇算清缴需注意哪些问题?

相对于其他行业来说，房地产行业有其特殊性，其所得税汇算清缴也相对繁琐。在所得税汇算清缴时，房地产企业除了需要遵循一般企业所得税政策外，还应注意以下几项特殊事项：

一.视同销售行为如何确认收入

企业将自主开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售。于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。

确认收入（或利润）的方法和顺序为：

1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；3.按开发产品的成本利润率确定（成本利润率不得低于15%，具体比例看税局的）。

二.筹办期业务招待费等费用如何处理

根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》，企业筹办期发生的业务招待费直接按实际发生额的60%、广告费和业务宣传费按实际发生额，计入筹办费，按照《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》规定的筹办费税务处理办法进行税前扣除。

三.配套设施成本是否可准予扣除

企业在开发区域内建造的会所、电站、物业管理场所、水厂、热力站、幼儿园、文体场馆等配套设施，如果属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费准予扣除；如果属于营利性的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，或产权归企业所有的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

四.公共设施建造成本如何扣除

在开发区域内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。

五.搭车收费是否属于企业销售收入

根据规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。其中代有关部门、单位或者企业收入的基金、费用及附加，应如何处理？

根据财政部《关于施工、房地产开发企业的财务制度》明确：房地产开发企业开发的土地、商品房在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为营业收入的实现；代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为营业收入的实现。

因此，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。

六.开发产品确认完工时点如何确定

根据国税函规定：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

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