房地产转让项目的扣除?
1.新建房地产转让项目的扣除:
取得土地使用权所支付的金额,包括地价款和有关费用。
房地产开发成本,指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地征用及拆迁补偿费(包含耕地占用税)、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。
房地产开发费用,即销售费用、管理费用和财务费用。扣除方法取决于财务费用中利息的处理。
与转让房地产有关的税金。房地产开发企业扣除的税金是:城市建设维护税和教育费附加。房地产开发企业印花税不能单独扣除。
财政部规定的其他扣除项目。对取得土地使用权后,未开发即转让的,不得加计扣除。
只有从事房地产开发的纳税人可加计扣除20%。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)*20%
2.存量房地产转让项目的扣除:
房屋及建筑物的评估价格。
评估价格=重置成本价*成新度折扣率
特殊规定:凡不能取得评估价格、但能提供购房发票:旧房及建筑物的评估价格,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。
计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止,每满12个月计一年;超过一年,未满12个月但超过6个月的,可以视同为一年。
发票来源 基数确定
营改增前取得的营业税发票 发票所载金额
(不扣减营业税)
营改增后取得 增值税普通发票 发票所载价税合计金额
增值税专用发票 发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和
取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
对取得土地使用权未支付地价款或不能提供已支付地价款凭据的,不能扣除。
转让环节缴纳的税金(城建税、附加费、印花税)。
对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
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