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房地产开发企业土地成本扣除条件?

例：某房地产开发公司（一般纳税人），2016年2月在取得的8000平方米的土地上进行房屋开发，分二期开发。土地成本17010万元（含土地出让金及拆迁补偿费），规划建筑总面积37400平方米。一期建造6＋1型多层住宅9600平方米，占地面积（含小区内道路、绿地等公摊面积）2600平方米，符合简易计税条件，实行简易计税；二期建造30层型高层住宅18000平方米，占地面积2200平方米，采用一般计税方式；项目配套建设学校9800平方米，占地3200平方米，建成后直接移交政府有关部门。（为简化计算，本例假设企业以分期项目作为土地增值税清算项目和企业所得税成本核算对象）

1、增值税：

在房地产开发企业增值税的计算中，对于简易计税项目，无需考虑土地价款。一般计税方法计税的，土地价款作为销售收入的扣除项。

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。

二期总计可扣除土地价款：17010*18000/（9600+18000）=11088万元。企业应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款中二期分摊的可扣除土地价款11088万元。

假设二期项目本期销售面积4000平方米

则本期增值税收入可扣除土地价款=17010*4000/（9600+18000）=2465.22万元。

2、土地增值税：

对于房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积和总建筑面积，根据国税函〔1999〕第112号及国税发〔2006〕第187号的规定，应是可转让面积，即开发总面积（建筑面积）减除不能转让的公共设施用地面积（建筑面积）后的剩余面积（建筑面积）。

1、占地面积法：

（1）一期开发土地面积占总土地面积的比例＝2600÷4800×100%＝54%

一期应负担的土地价款＝17010×54%＝9185.4万元

（2）二期开发土地面积占总土地面积的比例＝2200÷4800×100%＝46%

二期应分摊的土地价款＝17010×46%＝7824.6万元

2、建筑面积法：

（1）一期开发建筑面积占总建筑面积的比例＝9600÷（9600+18000）×100%＝35%

一期应负担的土地价款＝17010×35%＝5953.5万元

（2）二期开发建筑面积占总建筑面积的比例＝18000÷（9600+18000）×100%＝65%

二期应分摊的土地价款＝17010×65%＝11056.5万元

（注：采用不同的分配方法，不同的成本对象分担的成本费用不尽相同，实际工作中尽可能采用较合理的分配方法。本案按建筑面积法比较合理）

三、企业所得税：

对于房地产开发企业土地成本，国税发〔2009〕31号规定，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应取得税务机关同意。

一期项目土地面积占总土地面积=2600/（2600+2200+3200）=33%

一期应负担土地成本=17010×33%=5613.30万元

二期项目土地面积占总土地面积=2200/（2600+2200+3200）=28%

二期应负担土地成本=17010×28%=4762.80万元

公共配套设施（学校）占总土地面积=3200/（2600+2200+3200）=39%

公共配套设施（学校）应负担土地成本=17010×39%=6633.90万元

（ 注：对于无偿移交政府及属于全体业主不能有偿转让的公共设施应单独作为过渡性成本对象核算，并按其实际发生的全部成本根据建筑面积法分配计入一二期项目成本）

由上可见，由于各种种规定的不同，造成土地成本在不同税种间的归集和分配也各不相同，并直接影响着相关税种的计算。建议房地产企业严格对照相关规定，并建立完善分税种的辅助帐和台帐，确保土地成本的准确核算，及时防范和规避涉税风险。

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