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买受人主张"惩罚性赔偿"的条件?

(一)请求权主体是商品房的买受人,责任主体是房地产开发企业.《商品房买卖合同司法解释》第一条规定:"本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业(以下统称为出卖人)将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同."根据该条规定可知,适用惩罚性赔偿的责任主体只能是房地产开发企业,且存量房、经济适用房、集资房、房改房和宅基地不适用惩罚性赔偿的规定.

(二)以合同无效或效力终止为前提.根据《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条的规定,买受人主张惩罚性赔偿的同时,应当请求宣告合同无效,或者请求撤销、解除合同,否则不得主张惩罚性赔偿.

(三)惩罚性赔偿适用于特定情形.《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条共规定了五种可以适用惩罚性赔偿的欺诈与违约行为,具体包括:(1)开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)开发商故意隐瞒所售房屋已经出售给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实;(4)商品房买卖合同订立后,开发商未告知买受人又将该房屋抵押给第三人的;(5)商品房买卖合同订立后,开发商又将该房屋出卖给第三人的.而虚假广告、定金陷阱、质量缺陷、面积误差等其他欺诈与违约行为不适用惩罚性赔偿,出卖人承担一般违约责任.

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