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       退出资本化率如何确定?

市场抽取这个方法,需要知道物业的市场价位,然后要知道它的租金,它实际每一年的纯收益.租金不代表它的纯收益,所以很难了解.这是一种很好的确定资本化率的方法,但在实践上有很大的难度.有人提出"如果我手里有那么多的市场交易案例,我何必再用收益还原法呢?直接用市场比较法不就行了."即使有许多的交易案例,如果报告要做得漂亮,还是要用几种方法,特别是对大的项目.对一个大型项目来说,在有条件的时候,一份报告应该是一本书,它有很充实、强劲的理论与现实问题的综合分析,运用几种方法来论证一个价位,这是很不简单的.从市场抽取法来说,从它的本源来说,租金是决定收益价格的,这是根本性的问题.租售比在一定的程度上有它的道理.有人提出"市场价格系统和租金系统不成比例",比如一般的商品住宅,在前两三年它的价格约为10-12年的租金,15-18年.

资本化率的计算方法与特点

计算公式是:

一般借款利息资本化金额=资产耗用的一般借款金额*资本化率;

资本化率=(各种一般借款当期利息之和)/(各种一般借款加权余额).

资本化率特点:

1、不同用途的房地产,其资本化率不同,同等条件下,商业、写字楼、住宅、工业用房的资本化率应依次降低.

2、房地产的投资风险高于国债,因此,即便是低风险的工业用房,资本化率也应高于国债的年利率.

3、同等条件下,房地产的收益期越长,资本化率越高;收益期越短,资本化率越低.

4、房地产资本化率与国债利率不能简单地比较收益高低,因为房地产收益期结束时房地产价值消失,而国债到期后本金尚存.如果用房地产资本化率与国债利率比较收益时,还应考虑国债本金的年回收额.